Совсем недавно рынок недвижимости потрясло громкое дело – так называемая «схема Долиной». Общественность раскритиковала певицу и возмутилась несправедливостью сделки, в ходе которой покупательница осталась без денег и квартиры, а продавцу вернули недвижимость.
Специально для Bankiros.ru, лидер практики уголовно-правовой защиты по экономическим и должностным преступлениям юридического бюро Sollars Арина Перлых подробно разобрала «схему Долиной» и рассказала, как данная ситуация уже повлияла и продолжит влиять на рынок вторичной недвижимости.
Правовое основание
По словам Перлых, суд аннулировал сделку, признав ее недействительной (статья 178 ГК РФ), поскольку установил, что Лариса Долина заключала договор под влиянием существенного заблуждения – это означает, что ее воля на продажу квартиры была несвободной.
Ключевым доказательством стали представленные истцом комплексные судебные экспертизы (психолого-психиатрическая и деструктологическая), пояснила Перлых:
«Специалисты подтвердили, что в момент подписания документов продавец находилась под мошенническим воздействием, которое лишило ее способности адекватно руководить своими действиями».
Поскольку юристы ответчика не смогли оспорить эти заключения путем назначения повторной экспертизы, суд принял их как достоверное доказательство порока воли продавца, что предопределило решение, объяснила спикер.
Почему покупателя квартиры не признали добросовестным?
Суд отказал покупателю в статусе добросовестного приобретателя, указав, что покупатель знала или должна была знать о ненормальности ситуации, заявила эксперт:
«В качестве одного из главных доказательств суд принял факт двукратного занижения рыночной стоимости объекта, что было очевидно для участника сделки».
Тем не менее, Верховный Суд РФ уже истребовал материалы дела для рассмотрения: не исключено, что оценка добросовестности приобретателя будет пересмотрена, поскольку судебная практика устанавливает высокие требования к доказыванию осведомленности покупателя о незаконности сделки, пояснила Перлых.
Критическая ситуация между покупателем и продавцом
Как отметила Перлых, покупательнице не была возвращена уплаченная стоимость квартиры, поскольку она не смогла документально доказать факт и точную сумму передачи денежных средств продавцу:
«Критическим процессуальным упущением стала передача наличных через банковскую ячейку без надлежащей фиксации суммы в присутствии обеих сторон и оформления документа, подтверждающего получение продавцом конкретной суммы», – подчеркнула Перлых.
Отсутствие юридически безупречного подтверждения расчетов легло в основу отказа в возврате средств, заявила спикер.
Учитывая, что материалы дела истребованы Верховным Судом, не исключено применение принципа двусторонней реституции, что предоставит покупателю возможность доказать фактическую сумму, подлежащую возврату, возможно, путем представления новых доказательств в рамках пересмотра дела, подытожила эксперт.
Как ситуация повлияла на рынок?
Перлых заявила, что данный прецедент не окажет никакого негативного системного влияния на рынок недвижимости: правовые механизмы оспаривания сделок являются стандартными.
Однако это дело послужит важным сигналом для всех участников рынка о необходимости повышения юридической грамотности при оформлении взаимоотношений.
Рынок уже реагирует: наблюдается рост спроса на страхование титула (риска потери права собственности).
«Что касается законодательных инициатив по “замораживанию” средств, мы считаем, что действующее гражданское законодательство достаточно совершенно».
Проблема кроется в недостаточно ответственном подходе сторон к оформлению расчетов, подчеркнула Перлых.
Корректная фиксация факта передачи конкретной суммы (например, использование аккредитива или нотариального депозита, а также оформление детальной расписки) — это ключевой фактор, который мог бы предотвратить возникновение вопросов о реституции.
- Лариса Долина заключала договор под влиянием существенного заблуждения – это означает, что ее воля на продажу квартиры была несвободной;
- суд отказал покупателю в статусе добросовестного приобретателя, указав, что покупатель знала или должна была знать о ненормальности ситуации;
- покупательнице не была возвращена уплаченная стоимость квартиры, поскольку она не смогла документально доказать факт и точную сумму передачи денежных средств продавцу;
- материалы дела истребованы Верховным Судом, не исключено применение принципа двусторонней реституции, что предоставит покупателю возможность доказать фактическую сумму, подлежащую возврату;
- данный прецедент не окажет никакого негативного системного влияния на рынок недвижимости: правовые механизмы оспаривания сделок являются стандартными;
- наблюдается рост спроса на страхование титула (риска потери права собственности);
- на нашем сайте можно оформить ипотеку на выгодных условиях;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте