Как зарплатный
Как изменился рынок инвестиций в коммерческую недвижимость и повлияет ли на него глобальный переход в онлайн Bankiros.ru обсудил с Никитой Корниенко, основателем платформы совместных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate.
Инвестиционных компаний, связанных с коммерческой недвижимостью, в России пока что очень мало – всего около пары десятков. Они не распространены, прежде всего, из-за высокого порога входа в сферу – такие объекты стоят в десятки, сотни раз дороже жилой недвижимости, соответственно, спрос на них меньше. Вторая причина – в сложности анализа: для работы с коммерческой недвижимостью требуется профессиональная инвестиционная оценка.
Но все меняется. Еще пять лет назад вложиться в склад, торговый центр или офис, не приобретая их целиком и не рискуя сотнями миллионов сразу, можно было только с помощью частных управляющих компаний или банков, которые к тому же зачастую предлагали невыгодные условия для частных инвесторов. Сейчас на рынке появляются диджитал-инструменты, которые позволяют войти в рынок даже со ста тысячами рублей.
Более того — онлайн-платформы для коллективных инвестиций и стоящие за ними команды экспертов рынка превратили изначально активный вид инвестиций в практически пассивный. Управляющая компания берет на себя не только подбор объекта, но и коммуникацию с арендаторами, ремонт, разрешение споров и так далее.
С чего начать?
Как именно реализован современный процесс инвестиций в нежилую недвижимость? Разберемся на примере инвестиционной платформы SimpleEstate – ее команда подбирает инвестиционно привлекательные объекты и под каждый из них создает отдельное акционерное общество. Так инвесторы становятся привилегированными акционерами, получая ежеквартальные дивиденды и при этом обладая ликвидным активом в виде доли в объекте, чья стоимость в зависимости от колебаний рынка и успешности арендаторов растет на 4-5% в год.
Вход
Минимальная сумма, с которой можно купить долю в объекте, составляет всего 100 тысяч рублей. С одной стороны, это позволяет инвестору протестировать функционал платформы и определиться, подходит ли ему этот вид инвестиций. С другой стороны, популяризирует нишу в целом.
Максимальная сумма ограничена 49% от стоимости объекта – это сделано для того, чтобы не ставить во главу интересы конкретного акционера.
Время
Для инвестиционной платформы сделка занимает обычно два-три месяца. Месяц с лишним уходит на анализ объекта, юридическую и техническую проверку, переговоры с продавцом, согласование условий и так далее. Еще месяц-полтора длится сбор инвестиций. Еще пару недель уходит на закрытие сделки с продавцом недвижимости и регистрацию сделки.
Для пользователя-инвестора процесс выстроен иначе: он заходит на платформу, выбирает понравившиеся объекты, получает подробную презентацию с описанием всех условий, рисков и преимуществ. Если он решил инвестировать, пополняет счет на платформе, оставляет заявку и удаленно подписывает документы..
Комиссия
За подбор и анализ объекта, управление им, сопровождение всех процессов, юридическую структуру и отчетность платформа берет два вида комиссии. Единовременная при организации сделки составляет в среднем 2% от стоимости объекта. Ежегодная за управление объектом обычно не превышает 1% от его стоимости, но зависит от сложности конкретного случая.
Объекты
Стратегия SimpleEstate больше консервативная, чем высокорисковая – как правило, компания выбирает уже готовые объекты с арендаторами. Несмотря на то, что их доходность меньше, риски значительно ниже, чем в случае строящихся или только запланированных объектов – соотношение риска и доходности в готовых объектах зачастую даже выгоднее, чем в пустых или строящихся. При этом строящиеся здания при подборе объектов тоже рассматриваются – в зависимости от прогнозов трафика, наличия конкурентов, цены и прочих параметров.
Из сегментов прежде всего рассматривают продуктовый стрит-ритейл, районные торговые центры, склады и офисы. Приоритет отдают объектам в Москве и Московской области, поскольку в этих регионах наиболее ликвидный и прозрачный рынок со множеством предложений. Но в фокусе и другие крупные регионы: Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Уфа, Казань и прочие города-миллионники.
Риски
Недвижимость можно застраховать от пожаров и падения метеоритов, но не от ухода арендатора, экономических кризисов или успеха конкурентов. Поэтому важно учитывать, что даже такие стабильные инвестиции все равно остаются инвестициями, а не депозитом, который вернется в 100% случаев.
При этом, если инвесторы уже внесли деньги на платформу, но по каким-то причинам сделка сорвалась, сумма целиком возвращается инвесторам, даже с учетом процентов.
Выход
Если инвестор намерен выйти из объекта, он может продать свою долю другому инвестору по любой цене, даже не ставя посредника в известность. Но удобнее продать актив другому инвестору, который либо уже вложился в тот же объект, либо хочет инвестировать в уже действующий объект. К тому же компания каждый квартал переоценивает объекты и публикует рекомендованную справедливую стоимость.
Конечно, продажа доли в объекте недвижимости занимает больше времени, чем продажа облигации или акций на фондовом рынке, и к тому же зависит от размера инвестиции. Но в среднем выход занимает один-три месяца, что в разы быстрее, чем продажа помещения или тем более здания целиком.
Насущные вопросы
Почему именно коммерческие, а не жилая недвижимость?
«Естественно, жилая недвижимость может выступать как инвестиционный инструмент. Она стабильно дорожает, ее можно сдавать в аренду и получать гарантированный доход Но все-таки коммерческая недвижимость гораздо лучше подходит для инвестиций, так как арендная доходность таких объектов обычно в два раза выше доходности квартир или апартаментов».
Зачем нужны посредники, если можно все сделать самому?
«Конечно, если у вас есть сто миллионов рублей и вы не боитесь вкладывать их в один объект, то выгоднее не платить комиссию медиаторам. Для этого, помимо самой суммы, вам нужно иметь экспертизу в рынке и время на его детальный анализ. Тогда как подобрать действительно качественный объект очень трудно, требуется учесть множество факторов. А самостоятельный анализ людей обычно сводится к простому "стены стоят, крыша не течет — надо брать". Конечно, так легко потерять все вложения. Поэтому я сторонник концепции “лучше обратиться к профессионалу”. Если у вас болит зуб, лучше не заниматься самолечением. Если сломалась машина, лучше поехать в сервис, а не разбирать ее самому. Так и в инвестициях, тем более в таком сложном секторе как коммерческая недвижимость».
Выгодно ли инвестировать в коммерческие площади?
«С одной стороны, из-за пандемии многие ушли на удаленку и часть офисов пустует до сих пор, а многие сегменты ритейла постепенно уходят в e-commerce. В том числе поэтому 2020 год не стал настолько прибыльным, каким мог бы, если бы все развивалось плавно. Это отпугивает многих от рынка коммерческой недвижимости.
Но тут важно понимать, что офисные пространства видоизменяются, но от них не отказываются совсем. Оффлайн-торговля продолжит терять трафик, но не вымрет, а сфокусируется на товарах и сервисах которые сложно или вообще невозможно продавать онлайн — магазинах у дома, аптеках, ресторанах и так далее.
Показательны цифры из свежего отчета Knight Frank: в первом квартале 2021 года в гостиничной и торговой недвижимости, наиболее пострадавших от коронакризиса, доля инвестиций за год увеличилась до 6% (+5 п.п.) и 16% (+9 п.п.) соответственно. Особенный рост демонстрируют складские помещения: в этот период доля вложений в них достигла 9% от общего объема всех инвестиций и составила порядка 4,6 млрд рублей».
Итак, несмотря на все тяготы 2020 года, ограничения и скачки курса, 2021 год может стать для рынка коммерческой недвижимости довольно прибыльным: по подсчетам Knight Frank, в зависимости от темпов восстановления экономики, сумма инвестиционных сделок составит 270-290 млрд рублей в сравнении с примерно 200 млрд рублей в 2020 году. Это перекликается с прошлогодними прогнозами американских специалистов Cushman & Wakefield они предсказывали, что объем инвестиций в этот сектор к концу 2021 года достигнет 3,5 млрд евро. В совокупности с появлением специализированных технологических инструментов это создает положительный фон для входа на рынок, даже для начинающих инвесторов с небольшим свободным капиталом.
Отзыв о сайте