Как правило, совместная ипотека снижает вероятность развода – люди терпят до последнего, скованные финансовым бременем. Тем не менее браки заемщиков распадаются достаточно часто, а объект недвижимости становится предметом серьезных споров. О том, как обезопасить свое право собственности на ипотечное жилье, рассказал Михаил Чернов, СЕО онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online, в беседе с Bankiros.ru.
По данным ЕМИСС, в 2020 году 73% заключенных браков распались. При этом около 50% заемщиков состоят в браке. Прямо сейчас порядка 45-75 тыс. из них разводятся и делят имущество, и одним из предметов споров становится ипотека. Здесь для заемщиков есть сразу два негативных фактора. Во-первых, управление ипотекой (в том числе и рефинансирование) возможно только при согласии на это обеих сторон. Во-вторых, даже заемщик, который изначально брал кредит на свое имя, рискует в ряде случаев остаться без недвижимости. В этом материале мы собрали рекомендации, которые помогут владельцам жилья обезопасить себя как до возможного развода, так и после него.
До развода
Основной документ для профилактики любых проблем, связанных с делением имущества, – это брачный договор. В нем можно описать имущественные права и обязанности практически на каждый объект, включая и недвижимость. В брачном договоре часто прописывается:
- кто и в каких долях делает первоначальный взнос и ежемесячные платежи;
- доли в общей собственности;
- размер компенсации при отказе одного из собственников от своей доли;
- порядок деления остального имущества и общих долгов при разводе.
Важно отметить, что в суде брачный контракт имеет бОльшую юридическую силу, чем кредитный договор на квартиру. При этом если супруги сначала заключили брачный договор и затем оформили ипотеку, то данные по кредитному договору (номер договора, дату подписания и название банка) нужно обязательно зафиксировать в брачном контракте.
Такой документ можно заключить, даже находясь в браке, однако в России очень часто этого не делают. В этом случае, если дело дойдет до развода, права на недвижимость будут делить либо по личной договоренности супругов, либо в суде. Здесь есть факторы и со стороны банка, которые нужно учесть заранее.
Многие заемщики знают, что при разводе банк отдает приоритет на владение квартирой тому, на чье имя оформлена ипотека. Однако случается, что бОльшую часть платежей за период в браке оплачивает супруг-созаемщик. Если конфликт дойдет до суда, то право собственности могут оставить за созаемщиком.
Иногда проблема может прийти и с другой стороны. Например, заемщик исправно выплачивал бОльшую часть долга по ипотеке, но утерял выписки по оплатам – это значит, что в суде ему будет трудно доказать факт выплат и стать единоличным собственником. Вот почему важно сохранять все документы, подтверждающие регулярные платежи по кредиту. Созаемщики в этом случае часто страхуют себя тем, что платят не со своего счета, а переводят средства на счет основного заемщика, так как банк в первую очередь списывает платежи по ипотеке с основного счета. Даже если кто-то потеряет выписки по оплатам, то созаемщик может использовать в суде в качества аргумента регулярные переводы своих средств на основной счет.
Второй нюанс – отношение банков к серой или черной зарплате, когда один из участников сделки оплачивает бОльшую часть кредита, но при этом не может официально подтвердить свой доход. Если заемщик видит, что брак идет к разводу, лучше всего заранее задуматься об улучшении своего кредитного рейтинга в глазах банка. Идеальный вариант – попробовать оформиться официально на прежней работе либо сменить ее на другую.
В-третьих, если у вас льготная ипотека, ее условия могут повлиять и на то, кому после развода достанется недвижимость. Например, семейная программа ипотеки обязывает заемщика оставлять долю в квартире за своим ребенком – за соблюдением этого правила следят органы опеки. При делении имущества суд отдает предпочтение родителю, который остается с ребенком, – при условии, что эта сторона может оплачивать кредит. А в случае с военной ипотекой право собственности всегда остается за служащим.
Нюансов, которые действуют при разводе, на самом деле даже больше, и в каждом случае они могут быть индивидуальными. Заемщики могут попробовать разобраться в них самостоятельно либо обратиться в ипотечные онлайн-сервисы, которые ежедневно взаимодействуют с крупнейшими кредитными организациями. Многие из них консультируют клиентов бесплатно.
После развода
Если супруги все-таки развелись и при этом не заключали брачного договора, разделить квартиру, взятую в ипотеку, можно двумя способами. Первый – мировое соглашение, в рамках которого есть несколько возможных вариантов.
Один из заемщиков может выплатить другому деньги, которые тот уже вложил в оплату кредита, либо расплатиться с ним другой собственностью.
Заемщик может предоставить созаемщику долю в квартире в размере его вклада. Этот путь более рискованный и может привести к сложностям с продажей жилья в будущем. Например, дольщик может не захотеть продавать свою часть или будет завышать цену за свою долю для покупателя. Кроме того, разделение квартиры на доли может помешать и управлению ипотекой: так, один из экс-супругов может не захотеть рефинансировать кредит по условиям банка. Поэтому если у заемщика есть другая недвижимость или собственность (например, автомобиль), лучше попытаться обменять их на долю в квартире, чтобы владеть 100% всего жилья.
Если заемщики не пришли к мировому соглашению, определить, кто имеет права на недвижимость, может только суд. Как правило, судьи следуют принципу равенства долей супругов в общем имуществе, однако бывают и исключения. Например, можно доказать, что кто-то из супругов выплачивал бОльшую часть кредита, так как его партнер не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи. В этом случае суд может встать на сторону того, кто взял на себя обеспечение ипотеки.
Подведем итоги
Для заемщика в браке лучшая страховка от потери недвижимости, приобретенной в ипотеку, – заключение брачного договора, в котором можно подробно прописать порядок перехода прав на недвижимость в случае развода. Если супруги сначала составили брачный договор, а затем взяли ипотеку, то данные по кредитному договору нужно обязательно закрепить и в брачном контракте.
Если заемщик по какой-то причине не может или не хочет оформлять брачный договор, ему нужно внимательно следить за тем, как он обеспечивает кредит – вносит ли он регулярные платежи, может ли подтвердить это при необходимости документально.
На то, кому достанется квартира после развода, также может повлиять кредитный рейтинг заемщиков, подтвержденный уровень их доходов и особенности самой ипотеки (например, льготная программа). Если заемщику сложно разобраться во всех нюансах самостоятельно, он может обратиться к брокерам или в ипотечные онлайн-сервисы – многие из них помогают клиентам бесплатно.
Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал, как решения центробанков могут обрушить рубль.
Отзыв о сайте