Через сколько можно накопить на жилье, арендуя квартиру?

Этот материал будет полезен тем, кто раздумывает, оформить ли ипотеку или продолжить снимать квартиру.

В новом материале Bankiros.ru расскажем, в каких случаях аренда окажется выгоднее ипотеки, а когда, наоборот.

Сколько стоит жилье в регионах?

Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости в России в сентябре 2022 года по данным «Авито Недвижимости» составляла 3,4 млн рублей. Спрос на «однушки» в сентябре 2022 года по сравнению с августом вырос на 1,7%. В новостройках стоимость однокомнатных квартир в сентябре составляла чуть больше пяти млн рублей. Спрос на них в сентябре по сравнению с августом текущего года вырос почти на 5%, а средняя цена долгосрочной аренды по стране составляла 20 тысяч рублей, рассказал в беседе с Bankiros.ru Николай Попов, коммерческий директор «Авито Недвижимость».

Если говорить о российских городах-миллионниках, то по данным «Авито Недвижимости» за сентябрь 2022 года самые низкие средние цены на однокомнатные квартиры были в Челябинске – 2,2 млн рублей на вторичном рынке и чуть больше трех млн на первичном. Самые дорогие – в Москве, 10,49 млн рублей на вторичном и 11,229 млн рублей на первичном.

Данные в таблице предоставили «Авито Недвижимость» по запросу Bankiros.ru.

Изменение спроса и стоимости по данным «Авито Недвижимости» в сентябре 2022 года

Город	Средняя стоимость 1-комнатной квартиры на вторичном рынке, рубли	Изменение спроса на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за месяц	Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в новостройках, рубли	Изменение спроса на 1-комнатные квартиры в новостройках за месяц	Средняя месячная стоимость долгосрочной аренды 1-комнатной квартиры, рубли
Волгоград	2 690 000	3,4%	3 143 000	2,9%	13 000
Красноярск	3 600 000	5,1%	4 450 000	6,3%	19 000
Новосибирск	3 700 000	-3,3%	4 401 280	4,2%	19 000
Ростов-на-Дону	3 530 000	0,1%	4 111 808	3,7%	22 000
Самара	3 300 000	5,2%	3 931 200	7%	17 000
Уфа	3 600 000	4,1%	3 900 000	0,3%	17 000

Самая низкая средняя арендная ставка в сентябре 2022 года была зафиксирована в Волгограде – 13 тысяч рублей. Самая высокая в столице – 42 тысячи рублей, приводит статистику эксперт.

Что выгоднее – ипотека или аренда: расчеты Bankiros.ru

Мы ориентировались на ставки по ипотечным кредитам Сбербанка.

Сейчас в портфеле Сбербанка порядка 4,1 млн ипотечных кредитов – около 53–54% всего ипотечного кредитного рынка. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в этом банке составляет 10,4%, максимальная при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями составит 14,2%.

Использовались следующие вводные:

стоимость жилья 10,49 млн рублей;
42 тысячи рублей – аренда жилья;
ежемесячный платеж по кредиту 78 637,12 рубля;
вклад с возможностью пополнения под 7%;
мы также заложили таргет инфляции ЦБ РФ в 4% для стоимости недвижимости и аренды;
за услуги ЖКХ мы заложили сумму в 5294 рубля – средняя стоимость коммунальных услуг в месяц в прошлом году;
на ремонт в ипотечном жилье мы заложили миллион рублей;
амортизированная стоимость ремонта и услуг ЖКХ в месяц: 8 627 рублей;
ипотечный кредит на 10,49 млн рублей по ставке в 10,4%;
ежемесячная разница по ипотечному кредиту и стоимостью аренды.

Как мы проводили расчеты?

За основу расчетов мы взяли данные по Москве, которые Bankiros.ru предоставили в «Авито Недвижимость».
Мы рассматриваем следующую альтернативу ипотеке. Если положить первый взнос в 20% для ипотеки в банк под 7% годовых и снимать арендное жилье за 42 тысячи рублей.
Каждый месяц разницу между ипотечным платежом и арендой мы будем переводить на счет вклада.
Каждые 12 месяцев стоимость жилья и аренды за квартиру увеличивается на определенный процент.
Для ипотечного жилья мы предусмотрели дополнительные расходы на ремонт и ЖКХ.

Сравнение ипотеки и аренды

Дата	Платеж, рубли	Остаток долга, рубли	Выплачено за квартиру, рубли	Альтернатива ипотеке: накопление
Дата	Платеж, рубли	Остаток долга, рубли	Выплачено за квартиру, рубли	Накоплено, рубли	Стоимость квартиры, рубли	Стоимость аренды, рубли
10.2022	78 637	8 386 094	2 103 906	2 143 264	10 490 000	42 000
01.2023	78 637	8 368 065	2 121 935	2 279 058	10 490 000	42 000
01.2024	78 637	8 291 098	2 198 902	2 995 545	10 909 600	43 680
01.2025	78 637	8 205 734	2 284 266	3 740 867	11 345 984	45 427
01.2030	78 637	7 617 151	2 872 849	7 942 503	13 804 124	55 269
01.2033	78 637	7 086 569	3 403 431	10 891 864	15 527 763	62 170
01.2035	78 637	6 629 353	3 860 647	13 061 592	16 794 828	67 243
01.2040	78 637	4 971 568	5 518 432	19 299 784	20 433 476	81 812
01.2045	78 637	2 189 367	8 300 633	27 156 771	24 860 448	99 537
09.2047	78 637	0	10 490 000	33 268 212	27 964 623	111 965

В данном случае аренда и накопления окажутся выгоднее ипотеки, потому что накопить десять с лишним млн рублей с учетом вводных данных вы сможете через к 2033 году. Однако стоимость жилья к тому моменту составит уже 15,5 млн рублей с учетом инфляции в 4%. А накопить полную стоимость кредита получится ориентировочно к 2045 году.

Если же взять за основу средний размер инфляции в 14,66% за последние 25 лет, то ипотека окажется выгоднее аренды и накоплений. Накопить вы сможете примерно 2038 году, когда стоимость такого жилья с учетом ежегодной инфляции в 14,66% может составить уже около 81,64 млн рублей. А полную стоимость кредита получится накопить ориентировочно к 2043 году. Стоимость жилья к тому моменту может приблизиться к 121 млн рублей.

Когда аренда квартиры будет выгоднее ипотеки? Что советует эксперт «Авито»?

Выбор между арендой и ипотекой зависит от множества факторов: начиная от доходов и заканчивая планами на будущее. К тому же, в настоящее время банки и застройщики предлагают различные условия кредитов и рассрочек, говорит Попов.

Ипотека может быть выгоднее аренды, если ежемесячный платеж меньше или равен ежемесячному арендному платежу. Кроме того, она удобнее, когда человек продает уже имеющееся у него жилье, чтобы улучшить жилищные условия, либо располагает значительной суммой для первоначального взноса. При этом аренда очевидно удобнее, если человека по той или иной причине привлекает конкретный район: например, из-за близости к работе, вузу или наличия там хорошей школы.

Сегодня многие потребители между арендой жилья и его покупкой в ипотеку выбирают первый вариант еще и потому, что не уверены в ликвидности такого актива. Такому выбору способствует и тот факт, что российский рынок долгосрочной аренды растет: сегодня на него выходит много «инвестиционных квартир», приобретенных в 2020-2021 годах в рамках льготной ипотеки с господдержкой. Также предложение увеличивается за счет квартир, владельцы которых отложили их продажу из-за снижения цен и предпочитают пока сдавать.

Что в итоге:

Аренда будет выгоднее, если вы сомневаетесь в ликвидности недвижимости, не хотите быть привязанными к месту или вам срочно требуется жилье в определенном районе на неопределенный срок.
Ипотека удобнее аренды в том плане, что вы покупаете жилье по фиксированным стоимости и ставке. На эту сумму уже не влияет инфляция.
Если сравнивать ипотечный кредит на сумму в 10,49 млн рублей и аренду жилья в 42 тысячи рублей с учетом таргета инфляции ЦБ РФ в 4% и вклада под 7%, то аренда и накопления окажутся выгоднее. Накопить эту сумму вы сможете только через 11 лет. Однако стоимость жилья к тому моменту будет достигать 15,5 млн рублей. Накопить полную стоимость кредита вы сможете через 23 года.
Если сравнивать ипотечный кредит на сумму в 10,49 млн рублей и аренду жилья в 42 тысячи рублей с учетом инфляции в 14,66% и вклада под 7%, то ипотека окажется выгоднее. Накопить эту сумму вы сможете только через 16 лет. Однако стоимость жилья к тому моменту будет уже гораздо выше.

Однако сюда придется заложить стоимость ремонта периодического ремонта в жилье и услуг ЖКХ.
Найти выгодные ипотечные кредиты можно на нашем сайте.
Там же есть удобный онлайн-калькулятор для расчета ежемесячных платежей и переплаты.
Получить гарантию оформления кредита можно здесь.