В апрельском послании Федеральному собранию президент Владимир Путин заявил, что застройщики будут получать льготные кредиты: по ставке всего в 3-4% годовых. Пойдут эти средства на строительство массового жилья? Как отразится инициатива президента на рынке недвижимости – бизнесе и покупателях квартир, рассказала Bankiros.ru генеральный директор группы компаний BSA Татьяна Писаренко.
По словам эксперта, в первом квартале 2021 года цены на недвижимость выросли. На 1 апреля 2021 года квадратный метр в московской новостройке в среднем стоил 243,5 тысяч рублей, в 2020 году за него могли заплатить 199,2 тысячи рублей. В регионах наблюдался рост: в среднем с 59,9 тысячи рублей до 74,4 тысячи рублей.
«Цена росла на фоне спроса, который вызван льготными программами», – отметила Писаренко.
Власти уже вводили льготы для застройщиков
Основные льготы государства, которые помогают застройщикам возводить новое жилье, касаются стимуляции ипотечного рынка, пояснила собеседница Bankiros.ru.
Прежде всего, речь идет о снижении ключевой ставки Центрального банка до исторического минимума в 4,25%. Это, по словам Писаренко, позволило банкам снизить ставки по всем ипотечным программам для населения. Средняя ставка по ипотечным программам в России за этот период снизилась с 10,8 до 7,94% годовых по стандартным программам на первичном и вторичном рынке.
«Даже сейчас, несмотря на повышение ключевой ставки на 0,75% на последних двух советах директоров ЦБ, банки подняли процентные ставки только по базовым продуктам (в среднем, на 0,5%), а по ипотеке с господдержкой, наоборот, снизили, чтобы успеть использовать выделенные государством денежные средства в рамках программы субсидирования ставки», – отметил эксперт.
Еще одним стимулирующим фактором стал запуск льготной программы «Господдержка 2020», благодаря которой всем гражданам России можно купить квартиру в новостройке, взяв ипотеку до 6,5% годовых. Она действует до 1 июля 2021 года. Совсем недавно премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что кабмин будет работать над ее продолжением, пояснила Писаренко.
Она также отметила, что фактические ставки по данной программе достигли 5,5% годовых, а средняя стоимость ипотеки с государственной поддержкой на первичном рынке за время действия программы составила 5,82% годовых. Благодаря этому за последний год наблюдался заметный рост доли ипотечных сделок, которая в массовом сегменте поднялась с 64,8% до 77,3%, и даже в сегменте комфорт+ и бизнес-класса прибавила 10,2%, достигнув уровня 65,3%.
Благоприятным фактором для застройщиков стало улучшение программы семейной ипотеки со ставками до 4,5% годовых. Она доступна только семьям с детьми, в которых второй или последующий ребенок родились после 1 января 2018 года.
«Несложная процедура оформления и список документов, необходимых для получения одобрения по данной программе, делают ее удобным и доступным инструментом для приобретения квартиры. Но по статистике, не так много семей подходят под базовые условия по возрасту детей. По практике наших проектов, в которых есть все условия для молодых семей с детьми, доля этой программы во всех ипотечных сделках составляет 2,1%», – рассказала Писаренко.
Снижение ставок по кредитам для застройщиков в апреле 2020 года до 5,5% также стало хорошим стимулом для развития строительного рынка, уверена эксперт. Такую льготу получают только те компании, которые соблюдают закон, своевременно сдают объекты, не сокращают штат сотрудников и делают выплаты по кредитам согласно графику.
Для чего вводится новая инициатива?
Льготные займы под 3-4% будут выдавать на строительство инфраструктурных объектов. Эта инициатива, по словам Писаренко, позволит застройщикам снизить финансовую нагрузку при комплексном освоении территории. Перечень объектов, на которые могут выдавать заем, не ограничивается школами, детскими садами или поликлиниками. Он включает в себя детские, спортивные площадки, инженерные и телекоммуникационные сети, дороги и другие объекты транспортной инфраструктуры.
«Росстат сообщил, что март текущего года опередил по объемам строительства жилья аналогичный период прошлого года – на 20%. Тем не менее, сейчас спрос превышает предложение. По разным оценкам, объем предложений в новостройках массового сегмента снизился на 20-25%. А спрос, простимулированный льготными программами, за последний год вырос», – сообщила эксперт.
Как инициатива президента отразится на застройщиках?
По словам собеседницы Bankiros.ru, это поможет реализовать проекты комплексного развития территории за счет снижения кредитной нагрузки. В данный момент базовая ставка в рамках проектного финансирования в 2-3 раза выше, чем у предложенного президентом кредита. А с учетом того, что инфраструктура и благоустройство занимают от 10% (для точечной застройки) до 30% (комплексная застройка со своей инфраструктурой) себестоимости проекта, можно ожидать снижение расходов на проценты по займу в размере до 18,6%, убеждена Писаренко.
«При этом оценочное снижение итоговой себестоимости метра при использовании такого льготного займа составит до 3,4%. Но поскольку сейчас есть много факторов, повышающих себестоимость (рост стоимости строительных материалов, удорожание смены вида разрешенного использования и др.), ожидать снижения продаваемой стоимости метра не стоит», – сказала эксперт.
Механизм выдачи средств уже продуман. Это будет целевой заем через Институт развития «ДОМ.РФ».
Как отразится эта инициатива на покупателях недвижимости?
Эксперт объяснила, что целевые займы на строительство инфраструктуры позволят застройщикам достаточно быстро возводить объекты инфраструктуры в составе жилых комплексов, что, безусловно, будет большим плюсом для будущих жителей.
«Данная инициатива должна решить амбициозную задачу – вводить каждый год в России 120 млн квадратных метров качественного жилья, в котором у будущих жителей будет все необходимое для комфортного проживания», – объяснила Писаренко.
Однако она напомнила, что в первую очередь, данная мера направлена на улучшение инфраструктуры, а не сдерживание цен. Скорее всего, на ипотечное кредитование и стабилизацию цен она никак не повлияет, потому что существует множество факторов, приводящих к удорожанию строительства, которые нивелируют эффект от льготных займов на инфраструктуру.
Ранее эксперт подробно рассказала Bankiros.ru, в чем преимущества корпоративной банковской карты, и как ее использовать, чтобы получить максимум выгоды.
Отзыв о сайте