Рекордные цены и падение спроса: что происходит с элитной недвижимостью Москвы

По итогам 2025 года рынок элитного жилья Москвы продемонстрировал неожиданную перестройку географии спроса: рекордный рост в одних районах сочетается с существенным снижением в других. Аналитики «НДВ-Недвижимость» провели исследование, которое переосмысливает привычные представления о «золотых милях» Москвы. Результаты имеются в распоряжении Bankiros.ru.

Районы с самой высокой стоимостью квадратного метра

Сегодня средняя стоимость недвижимости в элитном сегменте Москвы составляет 370,9 млн рублей при средней площади 147 квадратных метров. Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 2,5 млн рублей, увеличившись за год на 18,2%. При этом элит-класс занимает лишь 2,1% от совокупного рынка первичной недвижимости «старой» Москвы – всего 1,8 тысячи квартир и апартаментов в 47 проектах.

Перераспределение спроса

Несмотря на турбулентность в традиционных элитных районах, Замоскворечье укрепило свои позиции и заняло второе место по объему сделок с долей 23,4%. Количество продаж в этом районе увеличилось с 152 до 157 лотов, а его доля выросла на 1,1 процентного пункта.

Эксперты связывают интерес к Замоскворечью с появлением новых качественных проектов и переориентацией покупателей с соседней Якиманки, где предложение оказалось исчерпано.

По словам коммерческого директора «Балчуг Девелопмент» Ирины Соболевой, в районе Якиманка, традиционно считавшийся одной из престижнейших локаций столицы, обрушились на 77,5%: с 40 сделок за аналогичный период прошлого года до девяти в текущем. Доля района в структуре рынка сократилась с 5,7% до 1,4%.

Парадокс заключается в том, что средневзвешенная цена на Якиманке остается одной из самых высоких – 2,9 млн рублей за квадратный метр. Однако высокая цена при исчерпании качественного предложения вынуждает покупателей искать альтернативы.

Сенсация года

«Якиманка и Балчуг – это фактически соседние территории, разделенные водоотводным каналом. На Якиманке новых проектов делюкс-класса практически не осталось, и мы наблюдаем прямую миграцию спроса: около 40% наших покупателей в "Садовническая, 69" пришли именно с Якиманки, не найдя там подходящего предложения. Их привлекает плюсы локации и схожий уровень цен – от 2,8 млн рублей за квадратный метр», – сообщила Соболева.

За 11 месяцев 2025 года количество сделок здесь увеличилось с 11 до 42, что составляет прирост в 281,8%. Доля района в общей структуре продаж выросла с 1,6% до 6,5%.

Положительную динамику также демонстрирует район Раменки (+52,6%) и традиционный лидер Дорогомилово (+7,8%), на который приходится максимальная доля продаж – 27,5% рынка.

Предпочтения покупателей

Структура экспозиции элит-класса отражает смещение спроса в сторону просторных семейных форматов. Лидируют трехкомнатные квартиры со средней площадью 120 квадратных метров – на них приходится 29,2% предложения. Четырехкомнатные квартиры (167 квадратных метров) занимают 27,8% рынка.

Особого внимания заслуживает доля крупноформатных лотов – двухуровневых квартир и пентхаусов – которая составляет 20,2%. Двухкомнатные квартиры (72 квадратных метра) занимают 18,2%, а студии со средней площадью 50 квадратных метров – лишь 4,6% экспозиции.

«Мы отмечаем тренд на семейный формат, в нашей структуре продаж доля квартир с тремя и более спальнями составляет около 30%, а средняя площадь проданного лота – 135 квадратных метра. Наши покупатели – это состоявшиеся семьи 40-55 лет, которые приобретают недвижимость для собственного проживания», – пояснила эксперт.

Более половины элитного предложения (53,6%) находится на начальной стадии строительной готовности. На этапе монтажных работ – 16,3%, на завершающей стадии – 12,8%. Доля введенных в эксплуатацию объектов составляет 17,3%.

Итоги года

По итогам 12 месяцев 2025 года на первичном рынке элитного сегмента было зарегистрировано 650 сделок – на 8% меньше, чем за аналогичный период 2024-го. Доля элитных продаж в общем объеме рынка составляет 1,2%.

Географическая концентрация спроса усилилась: более половины всех сделок приходится на два района – Дорогомилово (27,5%) и Замоскворечье (23,4%). При этом традиционные «золотые мили» – Хамовники, Тверской, Якиманка – в совокупности обеспечивают лишь около 20% продаж.

«Снижение количества сделок на 8% – это не кризис, а взросление рынка. Средний бюджет сделки вырос, требования к качеству – тоже. Вложения девелоперов в их проекты увеличиваются, поэтому строительство должно быть исключительно качественным», – резюмировала Соболева.