Москва и другие российские города переживают бум спроса на жилье в старом фонде благодаря расширению программы реновации. Инвесторы приобретают квартиры в хрущевских домах, рассчитывая на последующее включение своих объектов в список подлежащих сносу зданий и получение новых квартир большей площади и повышенной стоимости квадратного метра. Спрос на подобное жилье увеличился практически вдвое, поскольку владельцы смогут обменять свою старую недвижимость на новую, цена которой превышает стоимость старого фонда на 15–20%.
Редакция Bankiros.ru совместно с экспертами рынка недвижимости рассказала детали «реновационной схемы».
Как долго будет действовать схема реновации?
По словам руководителя центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павла Оверченко, подобная схема будет существовать столько, сколько живет сама реновация:
«В Москве программа из разовой превратилась в фактически постоянный механизм обновления фонда: мэрия прямо говорит о долгосрочном характере реновации, в нее включены тысячи домов, а горизонт реализации растянут минимум до 2030-х годов».
Формально «окно возможностей» для инвесторов остается: волны переселения идут поэтапно, добавляются новые стартовые площадки, где-то только планируется переселение, где-то оно уже началось, отметил Оверченко.
Но нужно понимать: самые высокие доходности получили те, кто заходил в такие объекты до принятия программы или на ранних этапах, когда рынок еще не отыграл будущий апгрейд, уточнил Оверченко.
Сейчас премия за «реновационный статус» во многом уже заложена в цену: по ряду оценок, квартиры в домах, включенных в программу, растут быстрее, чем обычные пятиэтажки, и стоят дороже на 10% и более, ответил Оверченко.
Как схема реновации будет развиваться дальше?
Оверченко отметил, что схема постепенно переходит из разряда «арбитража» в зону более тонкой инвестиционной работы:
«Инвестор уже не может просто купить любую хрущевку в доме под снос и ждать чуда».
Нужно считать: площадь, серию дома, предполагаемую «равнозначную» замену, сроки волны переселения, альтернативные варианты вложений, отметил Оверченко.
Да, новые квартиры по реновации обычно больше по площади на 25–40% и с современной отделкой, что само по себе добавляет ценности, но чем позже вход, тем выше риск, что за эту прибавку вы просто переплатили на входе, заявил Оверченко.
Схема с покупкой хрущевок под снос еще какое-то время будет работать, но уже не как гарантированный способ «сделать x2», отметил Оверченко.
Это все больше история для инвесторов, которые хорошо понимают правовой режим конкретного дома, внимательно читают документы по реновации, умеют считать деньги и готовы к тому, что основной риск здесь – не «отменят программу», а «прибыль окажется ниже, чем по альтернативным, менее шумным стратегиям», рассказал Оверченко.
«Для тех, кто входит “на хайпе”, ориентируясь только на заголовки и историю реновации как идеи, вероятность разочарования в ближайшие годы будет только расти», – подметил Оверченко.
Кто покупает квартиры под снос?
Как заверил генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге, покупают чаще всего те, у кого есть сбережения или кто может взять ипотеку, несмотря на высокие проценты:
«Некоторые платят наличными, особенно если уже сдают другую недвижимость и живут на этот доход».
Хрущевки – классические объекты под реновацию, их много, они типовые, расположены в хороших районах с готовой инфраструктурой: магазины, школы, метро рядом, земля под ними уже давно освоена, нет никаких «сюрпризов» вроде плохого грунта или проблем с подключением, отметил Шраге.
Где скупают квартиры под снос?
Шраге заверил, что покупают чаще в тех локациях, где реновация уже идет или где шансы попасть в программу высоки, например, в отдельных районах Москвы:
«Инвесторы верят, что через несколько лет такие квартиры подорожают даже если не включат в программу, просто из-за роста цен».
Какие есть риски такой инвестиции?
Шраге отметил, что могут изменить или замедлить программу, а условия переселения могут стать менее выгодными, переселить могут хоть и в новый дом, но с плохой доступностью и инфраструктурой:
«Не все хрущевки подходят по требованиям, например, если дом уже отремонтировали несколько лет назад или он не типовой, поэтому надо быть внимательным при выборе дома».
Если такую квартиру брать в ипотеку, то она может съесть всю потенциальную прибыль, лучше просчитывать все заранее, подытожил Шраге.
Оверченко выделил пять основных рисков, которые возможны, при покупке хрущевки в надежде на проект реновации.
Первый – временной
По многим домам горизонт переселения составляет 5–10 лет и более, все это время деньги будут заморожены в старом фонде, который требует ремонта, приносит не самый высокий арендный доход и несет эксплуатационные риски.
За эти годы рынок может несколько раз сменить цикл – и по ставкам, и по ценам, и по структуре спроса.
Второй – нормативный и политический
Условия программы уже корректировались, менялись подходы к волнам, стандартам отделки, плотности застройки.
Формальные гарантии есть, но никто не может обещать, что через пять лет правила не подправят еще раз – например, ужесточат подход к «равнозначности» или изменят градостроительные параметры конкретного квартала.
Третий – ошибка в исходных вводных
Не все хрущевки попали в реновацию, часть домов постоянно фигурируют «по слухам» или в инициативах жителей, но не в утвержденных списках.
Бывают ситуации, когда инвестор покупает квартиру, ориентируясь на устаревшую карту или эмоциональные обещания «обязательно включат следующей волной».
Фактически он остается с обычной малогабаритной квартирой в доме с перспективой физического износа, а платить за нее приходится уже с премией «под реновацию».
Четвертый – рыночный
Чем больше людей пытаются сыграть в одну и ту же стратегию, тем меньше в ней остается прибыли: в отдельных районах Москвы уже видно, что цены на хрущевки под снос подошли к такой планке, при которой потенциал роста до стоимости новой квартиры после переселения минимален.
Инвестор берет на себя долгий срок ожидания, управленческие и юридические риски, а потенциальный «апсайд» по цене соответствует обычной хорошей новостройке без всех этих приключений.
Пятый – разочарования по факту
«Равнозначная» квартира не всегда означает «сильно лучше»: это могут быть первые этажи, менее удачные виды, другая планировка или дом, который хоть и новый, но стоит в более плотной застройке или менее тихом месте.
Кто-то рассчитывает «волшебным образом» поменять старую двушку на просторную трешку бизнес-класса – а получает по закону лишь немного большую площадь в комфорт-классе, и экономический смысл сделки резко уменьшается.
- схема реновации будет существовать столько, сколько живет сама реновация:
- самые высокие доходности получили те, кто заходил в такие объекты до принятия программы или на ранних этапах;
- сейчас премия за «реновационный статус» во многом уже заложена в цену;
- схема постепенно переходит из разряда «арбитража» в зону более тонкой инвестиционной работы;
- схема с покупкой хрущевок под снос еще какое-то время будет работать, но уже не как гарантированный способ «сделать x2»;
- если квартиру под снос брать в ипотеку, то она может съесть всю потенциальную прибыль, лучше просчитывать все заранее;
- по многим домам горизонт переселения составляет 5–10 лет и более, все это время деньги будут заморожены в старом фонде;
- не все хрущевки попали в реновацию, часть домов постоянно фигурируют «по слухам» или в инициативах жителей, но не в утвержденных списках;
- если срочно понадобятся деньги, то на нашем сайте можно оформить кредит на выгодных условиях;
- на нашем сайте можно оформить ипотеку на вторичное жилье на выгодных условиях;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте