Отменить доли детей в жилье с маткапиталом: зачем государству новый закон?

Статья будет полезна тем, кто интересуется вопросом покупки недвижимости на средства маткапитала.

Действующее законодательство предполагает обязательное выделение доли ребенку при покупке жилья с использованием материнского капитала. Однако в Государственной Думе подготовили законопроект, который предусматривает отмену этого правила.

Bankiros.ru узнал у экспертов, в чем суть новой инициативы, какова вероятность ее принятия и каких последствий следует ожидать покупателям и продавцам недвижимости.

Доли для детей по маткапиталу

Как только стало известно, что средства маткапитала можно вложить в покупку квартиры, и в этой же квартире надо выделить ребенку долю, то риелторское сообщество сразу стало предупреждать, что в дальнейшем реализовать такую квартиру будет тяжело, отмечает CEO агентства SAMPLE, эксперт рынка российской и зарубежной недвижимости Мария Румянцева.

«Специалисты сразу назвали эту ситуацию «миной замедленного действия». И предупреждали, что рванет эта мина тогда, когда начнется перепродажа таких квартир», − поясняет спикер.

То, что часть стоимости квартиры можно оплатить материнским капиталом, − на самом деле большой плюс. Но в то же время, подчеркивает эксперт, когда семья захочет продать такую квартиру до совершеннолетия ребенка, то их будут ждать дополнительные этапы согласований и одобрений. Ведь к процессу продажи недвижимости подключаются региональные органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдением прав ребенка.

В случае продажи такой квартиры родители должны доказать документально, что на полученную сумму они приобретает недвижимость, где дети получат равноценные доли. При этом новое жилье не должно ухудшать возможности ребенка для его развития, обращает внимание Румянцева.

Опека может не согласиться с подобранным вариантом в зависимости от того, как сотрудники организации понимают улучшение или ухудшение положения ребенка в новой квартире, поясняет эксперт. В некоторых ситуациях вовсе придется ждать достижения ребенком 18 лет, чтобы продать квартиру без одобрения опеки.

Практика работы в сфере недвижимости показывает, что на вторичном рынке люди рассматривают покупку жилья на средства маткапитала в последнюю очередь. Процесс усложняется решением банка и органов опеки. Поэтому отмена правила об обязательном выделении долей, по мнению эксперта, несомненно, упростит проведение сделок с такими квартирами на рынке.

Отменить доли детей в жилье с маткапиталом: плюсы и минусы инициативы для россиян

Учитывая, что доля ребенка определяется по соглашению сторон и в большинстве случаев ее размер не превышает 5%, сохранять существующее ограничение нецелесообразно, уверен генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Принятие законопроекта не только позволит семьям свободно распоряжаться недвижимостью, но и снизит риски для всех потенциальных покупателей, отмечает преимущества нового закона юрист.

Однако отмена существующей нормы может повлечь нарушение прав несовершеннолетних в некоторых случаях. Например, при разводе родителей у ребенка вообще не будет прав на эту недвижимость, обращает внимание спикер.

Основное преимущество этой законодательной инициативы состоит в том, что теперь доступ к льготной семейной ипотеке получают семьи, которые ранее не имели возможность воспользоваться такой программой для улучшения своих жилищных условий, считает риелтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.

«С другой стороны, одномоментное увеличение количества новых ипотечников может краткосрочно «подстегнуть» цены на новостройки вверх, что в некоторой степени негативно скажется на спросе», − предупреждает спикер.

Маткапитал на квартиру: как отмена долей отразится на рынке недвижимости

Если программа станет работать в полную силу, то можно ожидать роста ипотечных заемщиков в виде тех семей, которые ранее не могли по возрастным ограничениям детей участвовать в ней, отмечает Русаков.

По официальным данным в России 2/3 семей имеют одного ребенка и порядка двух млн семей имеют двух и более детей. Если предположить, что большая часть из них воспользуется льготами в новом формате, − то можно ожидать небольшого всплеска спроса на рынке новостроек. Однако эксперт не видит в этом существенного влияния на общий ценовой фон.

При отмене обязательного выделения долей детям все участники рынка получат квартиры в свободной продаже без обременения в виде детских долей, а, соответственно, и без разрешения органов опеки и попечительства, поясняет интернет-маркетолог агентства недвижимости Тропа.РФ Светлана Ремшу. Это ускорит процесс сделки и повысит стоимость жилья.

Отмена долей: почему банки поддерживают инициативу

Как и обычным продавцам, банкам сложно реализовывать жилье с выделенными детям долями, отмечает Гебель. В случае, если семья не может продолжать платить по ипотеке, недвижимость приходится продавать существенно ниже рынка.

Кроме этого, по мнению банков, принятие инициативы не нарушат права несовершеннолетних, а только расширят возможности семей по улучшению жилищных условий, добавляет спикер.

Когда отменят доли на маткапитал

Поправки об упразднении долей детей в недвижимости, внесенные одним из депутатов в ГД РФ в 2022 году, имеют большой шанс быть принятыми на весенней сессии парламента, считает Русаков. Правительство сейчас принимает любые меры, чтобы поддержать спрос на новостройки и ипотеку с целью стабилизировать ситуацию на строительном рынке страны.

Отмена долей: последствия нового закона

Основным риском данной инициативы является появление возможных схем по обналичиванию материнского капитала, поясняет Гебель. Сейчас выделение обязательной доли в недвижимости существенно снижает вероятность нелегальных схем, а использование средств на пенсию матери или обучение одного из детей практически исключает возможность их применения

После принятия поправок часть семей, которым раньше был закрыт доступ к льготной программе, попробуют ею воспользоваться, рассказывает Русаков. Это может быть оплата расходов на образование уже подросших детей, на какие-либо другие нужды семьи и пр.

Как отмечает собеседник Bankiros.ru, материнский капитал часто расходуется на другие цели, при этом не всегда рационально и не в пользу конкретного ребенка. Принятие новых поправок приведет к увеличению масштабов манипуляций с материнским капиталом и льготной семейной ипотекой.

Риски манипуляций с материнским капиталом есть и сейчас. Но при разрешении не выделять доли они, несомненно, вырастут, считает Ремшу.

По мнению эксперта, идеальным вариантом в этом вопросе было бы принятие закона, по которому у семей будет возможность вернуть маткапитал и в дальнейшем использовать его еще раз.

Итоги:

Выделение долей на детей при покупке жилья на средства маткапитала сегодня носит обязательный характер и затормаживает сделки с недвижимостью.

К положительным моментам отмены данного требования эксперты относят:

• возможность семьям свободно распоряжаться недвижимостью;
• снижение рисков для всех потенциальных покупателей;
• упрощение и ускорение сделок с жильем.

Негативные последствия отмены выделения долей детей в жилье с маткапиталом:

• нарушение прав несовершеннолетних в некоторых случаях;
• рост спроса и, соответственно, цен на новостройки.

Поправки могут принять уже весной 2023 года.

Основным риском инициативы является рост числа манипуляций с маткапиталом.

Если вы планируете покупку квартиры, подобрать наиболее выгодный вариант ипотеки можно здесь.

Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.