Кредит под залог недвижимости: выгодно или рискованно?

Если брать кредит под залог недвижимости, то есть риск остаться без квартиры в случае постоянных просрочек. Но на самом деле у банка нет цели забрать жилье, рассказали эксперты Bankiros.ru. Мы поговорили с ними о нюансах кредита под залог недвижимости.

Зачем нужны кредиты под залог недвижимости

Юрист, эксперт в области инвестиций и недвижимости Владимир Немировский напомнил, что для кредитования населения банки используют не только собственные средства, но и заимствуют деньги Центрального банка России. В своих указаниях ЦБ требует от банков применения залога и проверки платежеспособности заемщиков, объяснил он.

«Эти меры применяются для повышения стабильности банковской системы России. Потому что никто не хочет повторения ипотечного кризиса в США 2007 года», – объяснил Немировский.

Соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE Александр Седов отметил, что заемщику стоит рассматривать кредит под залог недвижимости, если возникла необходимость в значительной сумме денег. Например, для финансирования крупных проектов, таких как покупка недвижимости, стартап или расширение бизнеса. Также стоит присмотреться к этому варианту, если нужна низкая процентная ставка по кредиту, заявил Седов.

Выгоды

Кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева перечислила, какие есть выгоды кредита под залог недвижимости для заемщика:

• Большие суммы и длительный срок. Например, имея в собственности обычную двухкомнатную квартиру в Москве, можно получить сумму от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей. Не все кредитные продукты банков обладают такими высокими лимитами. Таким образом, вы можете получить до 70%, а в ряде случаев и более, если предусмотрено условиями кредитования конкретного банка, от стоимости залогового имущества.
• Сниженная процентная ставка. Кредит будет иметь залоговое обеспечение, а значит повысит вашу надежность как заемщика в глазах банка.
• Меньше ежемесячный платеж. Так как подобные кредиты зачастую выдаются на срок до 30 лет, это дает возможность довольно сильно варьировать сумму ежемесячного платежа в зависимости от финансовых возможностей заемщика.
• Заемщик не теряет право собственности при залоге недвижимости. Он может жить там или сдавать заложенное имущество с согласия банка, если предусмотрено условиями конкретного кредитного договора.

Руководитель проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерина Беляева объяснила, что ставка будет составлять в среднем 13-14% годовых, однако кредитные средства могут быть целевыми и нецелевыми.

«Под залог недвижимости с вероятностью 99% одобрят ипотечный заем. Если сумма займа, разумеется, не превышает стоимость самой недвижимости или ей не равна, а ниже. Также могут одобрить ниже процент, чем по обычному займу, не обеспеченному залогом», – сообщила управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime. Ригина Гордеева.

Риски

Седов предупредил, что кредит под залог недвижимости также несет определенные риски и последствия:

1. Потеря недвижимости. Если заемщик не в состоянии выплатить кредитные обязательства в срок, кредитор имеет право потребовать продажи залоговой недвижимости для погашения задолженности. Это может привести к потере имущества и негативно сказаться на финансовом положении заемщика.
2. Финансовые риски. Заемщик должен быть уверен в своей способности погасить кредитные обязательства в срок. Невыполнение платежей может привести к штрафам, проблемам с кредитной историей и осложнить возможность получения кредитов в будущем.
3. Затраты на оценку и страхование. Процесс получения кредита под залог недвижимости связан с дополнительными расходами, такими как стоимость оценки недвижимости и обязательное страхование залога. Эти расходы необходимо учесть при оценке выгоды от кредита.

Гордеева сообщила, что при оформлении такого кредита есть риск столкнуться с недобросовестными фирмами.

«Они дают заем под залог недвижимости под кабальные, заведомо невыполнимые проценты с одной простой целью – обратить взыскание на заложенное имущество. Это микрофинансовые организации, которые по своим функциям аналогичны банкам», – заявила она.

Когда могут отобрать жилье

Залоговую недвижимость могут отобрать в случае невыполнения кредитных обязательств. Если заемщик не в состоянии погасить задолженность по кредиту в срок, кредитор имеет право инициировать процесс описи и продажи залоговой недвижимости для погашения долга, рассказал Седов.

По его словам, также можно лишиться жилья в случае нарушения условий договора. Если заемщик не выполняет требования, предусмотренные кредитным соглашением, кредитор может принять меры по отзыву залога и последующей продаже недвижимости.

«Важно тщательно оценить свои финансовые возможности и риски перед принятием решения о кредите под залог недвижимости. Рекомендую проконсультироваться с финансовыми специалистами и изучить условия предлагаемых кредитных программ, чтобы принять осознанное решение в соответствии с вашими потребностями и возможностями», – посоветовал Седов.

Юрист Немировский рассказал, что взыскание не допускается, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости имущества, а период просрочки – менее чем три месяца. Это правило не применяется, если заемщик систематически нарушает сроки внесения платежей, то есть более чем три раза в течение года, объяснил он.

«На самом деле у банка нет цели забирать и продавать квартиру, чтобы вернуть деньги: на ее продаже он заработает меньше, чем если дождется от вас возврата долга. Банк зарабатывает на процентах, и ему выгодно, чтобы вы пользовались деньгами как можно дольше и возвращали их вовремя», – отметила Васильева.

Гордеева уточнила, что на залоговую недвижимость не будет распространяться иммунитет единственного жилья. То есть, на единственное жилье человека нельзя обратить взыскание и изъять его, даже если человека объявили банкротом.

Единственным исключением является роскошное жилье, но его критерии и понятия до сих пор не определены и никак не отрегулированы законодательством, рассказала Гордеева. По ее словам, в таком случае решение остается на усмотрение суда и других участников процесса.

Как взять кредит под залог недвижимости

Из документов для оформления заявки понадобятся только паспорт и СНИЛС. Это стандартное требование для любого заявителя, даже если вы ИП или самозанятый, уточнила Васильева.

Васильева рассказала, какое жилье подойдет для залога:

• достроенная квартира в многоквартирном жилом доме;
• расположена на территории РФ;
• оформлена в собственность;
• стоит более 400 тысяч рублей.

Не подойдет для залога:

• квартира, которая еще не сдана в эксплуатацию;
• комната, апартаменты, частный дом, таунхаус;
• коммерческая недвижимость;
• квартира на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО);
• квартира с обременением. Например, с невыплаченной ипотекой;
• квартира в аварийном доме.

Беляева рассказала, как происходит процесс оформления кредита под залог недвижимости. Заемщик обращается в банк, где заполняет соответствующую заявку и получает одобрение. После этого оценочная компания оценивает недвижимость, которая будет закладываться.

Проведение оценки фиксируется в альбоме, который проверяет банк, и так же оценивает стоимость закладываемого объекта, далее заключается договор, согласно которому имущество в качестве залога регистрируется в пользу банка. После регистрации клиент предоставляет пакет документов, а банк выдает кредит, как правило, в размере 50-80% от стоимости закладываемого имущества, объяснила Беляева.

«Например, если имущество оценено в 10 миллионов рублей, а банк может выдать кредит в размере 70% от стоимости имущества, то заемщик получает в кредит 7 миллионов рублей», – рассказала Беляева.

Впоследствии клиент выплачивает свою задолженность в рамках кредитных платежей. После того как он погасил свой долг, обременение снимается с его недвижимости.

Подобрать выгодный кредит под залог недвижимости можно здесь.

Больше полезных новостей читайте в нашем телеграм-канале Bankiros.ru.