Досрочное погашение ипотеки стало менее популярным из-за роста доли льготных программ, однако этот инструмент остается выгодным для заемщиков с рыночными ставками. Тем временем снижение ключевой ставки ЦБ стимулирует спрос на рефинансирование: по итогам 2025 года его доля выросла в 5,5 раз. О том, как правильно закрывать кредиты и не терять деньги, рассказал Максим Парасочка, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро города Москвы «M.G.P. GROUP» специально для Bankiros.ru.
Чем выгодно досрочное погашение?
По словам Парасочки, доля досрочных погашений в ипотечном портфеле банков по итогам 2025 года снизилась до 5% с 7% годом ранее. Но дело не в том, что у людей стало меньше денег – изменилась структура ипотеки, льготные программы заняли 63% количества и 79% объема выданных в 2025 году ипотечных кредитов.
«Для обладателей IT или семейной ипотеки со ставкой в 6% годовых, или арктической ипотеки под 2%, появляющийся дополнительный доход выгоднее положить на депозит, чем использовать для досрочного погашения кредита».
В январе 2025 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков составляла 21,723%, на 1 марта 2026 года она снизилась до 13,865%, отметил спикер.
Даже с учетом значительного снижения доходности депозитов, «лишние» деньги сегодня логичнее класть в банк, чем направлять на досрочное погашение льготного кредита, заявил эксперт.
«Досрочное погашение сохраняет свою привлекательность для взявших ипотеку на рыночных условиях. В случае, если вы решили закрыть кредит полностью, необходимо уточнить в банке точную сумму долга на день внесения средств, так как проценты начисляются постоянно».
Кроме того, для досрочного погашения заемщик, как правило, уведомляет кредитора способом и в срок, предусмотренными договором, уточнил эксперт.
В ряде случаев закон допускает досрочный возврат без предварительного уведомления.
«После перечисления средств стоит не только получить справку о полном погашении кредита, но и проверить, снята ли запись об ипотеке в ЕГРН. Иначе, несмотря на закрытый долг, обременение на объект может сохраняться в реестре».
При частичном досрочном погашении важно оговорить с банком, что вы хотите получить, сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа, уточнил спикер.
Используются два основных механизма погашения кредита: аннуитетный и дифференцированный.
В случае аннуитетного платежа заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, но в начале срока в ее структуре преобладают проценты, тогда как основной долг уменьшается постепенно.
При дифференцированном платеже основной долг погашается равномерно, а проценты начисляются на фактический остаток задолженности. В связи с этим ежемесячная нагрузка по такому кредиту со временем уменьшается.
«Сокращение срока выплаты ипотеки с аннуитетным платежом значительно снизит переплату, при этом размер ежемесячного платежа останется прежним».
Уменьшение ежемесячной выплаты снизит финансовую нагрузку, но сама переплата снизится значительно меньше, чем при выборе сокращения срока кредита. Какую из двух стратегий выбрать, каждый решает самостоятельно, уточнил Парасочка.
Есть еще один нюанс – досрочное погашение ипотеки с аннуитетным платежом дает больший финансовый эффект в первые годы выплаты, чем в конце срока
кредита, заключил эксперт.
«При дифференцированном платеже, когда проценты начисляются ежемесячно на остаток долга, досрочное погашение выгодно заемщику в течение всего срока действия договора с банком».
Чем выгодно рефинансирование?
Парасочка заявил, что по мере снижения ключевой ставки возрастает популярность рефинансирования как инструмента снижения финансовой нагрузки. Заемщик может погасить действующий кредит, взятый под высокий процент, за счет нового, с меньшей ставкой.
«Средневзвешенная ставка рыночной ипотеки в конце 2024 года в новостройках составляла 29,1%, а для готовых квартир – 29,5%. При этом средневзвешенная ставка рефинансирования крупнейших банков составляла 28,9%, а доля рефинансирования в количестве выданных ипотечных кредитов не превышала 0,2 %».
По мере смягчения кредитной политики ЦБ средневзвешенная ставка рефинансирования крупнейших банков снизилась к 31 декабря 2025 года до 22,4%, а доля рефинансирования в количестве ипотечных кредитов выросла в 5,5 раз, до 1,1%, уточнил спикер.
По мере снижения ключевой ставки этот показатель будет расти.
Рефинансировать ипотеку можно как в банке, выдавшем ее, так и в новой кредитной организации. В этом случае залог будет переоформлен на новый банк, уточнил спикер.
«Рефинансирование – это новый кредит, и поэтому необходимо собрать пакет документов, в том числе и таких дорогостоящих, как оценка недвижимости, которую придется делать заново».
Отказ в рефинансировании, как правило, вызван просрочками по существующей ипотеке, что негативно отражается на кредитной истории заемщика, уточнил эксперт.
Могут быть и другие основания для отказа, например, супруги, один из которых был поручителем, расторгли брак, но не провели раздел имущества.
«Обращаясь за рефинансированием, обязательно узнайте у менеджера основания для отказа и убедитесь, что соответствуете требованиям банка».
- доля досрочных погашений в ипотечном портфеле банков по итогам 2025 года снизилась до 5% с 7% годом ранее;
- в январе 2025 года максимальная процентная ставка десяти крупнейших банков составляла 21,723%, на 1 марта 2026 года она снизилась до 13,865%;
- при частичном досрочном погашении важно оговорить с банком, что вы хотите получить, сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа;
- по мере снижения ключевой ставки возрастает популярность рефинансирования как инструмента снижения финансовой нагрузки;
- средневзвешенная ставка рефинансирования крупнейших банков снизилась к 31 декабря 2025 года до 22,4%;
- обращаясь за рефинансированием, обязательно узнайте у менеджера основания для отказа и убедитесь, что соответствуете требованиям банка;
- оформить ипотеку на выгодных условиях можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте