Объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2021 года вырос по предварительным итогам на 40%. При этом максимальных значений за всю историю рынка достигли продажи земельных участков под строительство. Стоит ли следовать тренду и сейчас инвестировать в недвижимость? Либо стоит дождаться более благоприятного периода? Когда он настанет? Об этом Bankiros.ru рассказал старший вице-президент компании «Европейская Юридическая Служба Broker», основатель инвестиционного ателье «ARX» Роман Качинский.
Когда стоит покупать недвижимость?
Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, мы должны быть уверены, что цель – получение прибыли. В основном люди, которые собираются инвестировать в недвижимость, на самом деле покупают себе квартиру для проживания. Такие «инвесторы» не смотрят, как изменяются показатели (например, ставки по ипотеке), не считают, какую выгоду получат, не выжидают более благоприятный момент. Покупка своей квартиры не инвестиция. Инвестиции – это прибыль.
Многие реальные инвесторы вообще не покупают собственные квартиры, они вкладываются в другую недвижимость, размещают свои средства в другие активы. Возможно, покупают доходные гостиничные номера или вкладываются в ETF фонды, получают с этого прибыль и живут в хорошей арендованной квартире. Интересно то, что с тех пор, как этот бум начался, почти никак не выросли арендные цены. Особенно на дорогие квартиры.
Если человек действительно разбирается – он будет находить для себя возможность инвестировать в недвижимость всегда, вне зависимости, есть ли кризис, поднимается цена на нее или падает. Поэтому история об инвестициях имеет отношение только к профессионалам, которым не важно, есть тренд или его нет.
Как говорил Роберт Кийосаки, «на недвижимости ты зарабатываешь в момент покупки, а не в момент продажи». Нет смысла покупать тогда, когда цена растет, надо ждать момента и людей, которые запаздывают с понимаем рынка, и продают свою недвижимость по старым ценам. Вот тогда это интересная история, ведь уже через пару месяцев, продав квартиру по новой цене, вы заработаете 20-30%. Именно в этот момент будет и покупатель, ведь цены выросли, появился тот самый ажиотаж, все начинают покупать квартиры в надежде на «хорошие инвестиции». Люди не понимают, что недвижимость неликвидна, она раскупается в ажиотажное время, когда спрос пройдет продать будет сложнее и дольше.
Резюмируя сказанное – покупать надо у тех, кто запаздывает с понимаем рынка или у тех, кому срочно нужны наличные деньги. Поэтому если и инвестировать в недвижимость сейчас, то только в недооцененную, которую люди готовы перепродать по старой цене.
Когда для таких инвестиций настанет благоприятный период и настанет ли он вообще?
Этот период настанет, на мой взгляд, тогда, когда появится более привлекательное предложение (например, очередной рост биткоина) и сразу все забудут о недвижимости, будут распродавать ее подешевле и деньги перемещать «в тот поезд, который едет еще быстрее». Так ведут себя большинство «инвесторов».
Какой же тип недвижимости лучше выбрать?
Людям, которые в недвижимость никогда не инвестировали, не надо выбирать никакой тип – лучше довериться профессионалам – в фонды недвижимости или в компании, которые продают доли в объектах с гарантированной доходностью. Если у вас есть возможность получать гарантированную доходность, не важно будет она с магазинов, коммерческих площадей или чего-то еще. Это будет интересная инвестиция, потому что она прогнозируемая. Любая недвижимость с гарантированным доходом – правильная инвестиция.
Я сам, будучи собственником компании, покупаю у своей компании квадратные метры в гостиничном бизнесе, чтобы получать от сдачи номеров гарантированный доход, заранее прописанный по договору.
К каким изменениям на рынке может привести инвестиционный бум?
На самом деле, инвестиционного бума нет. Инвестиционный бум – это бум, когда грамотные люди орудуют на финансовом рынке. А когда люди просто смотрят телевизор и читают статьи о том, как все подорожало, и, не задаваясь вопросом «зачем покупать?», покупают, речь идет уже не об инвестициях. У нас существует желание иметь все в собственности.
Поэтому у нас инвестиция в недвижимость – это инвестиция в возможность жить в своей квартире. И бум происходит тогда, когда в потенциально благоприятный момент все раскупают квартиры, но он не инвестиционный.
В России очень сложно что-то прогнозировать, мы не знаем, сколько денег в экономике. Поэтому сложно оценить эффект от бума.
Я считаю, что в течение года все устаканится, цены придут к более устойчивому уровню, точно сказать к какому сложно. Это зависит от многих параметров – например, от санкций: будут ужесточаться – квартиры подешевеют, будут ослабляться – останутся в достигнутой бумом цене или начнут расти. Все прогнозы сейчас – это лишь попытки взглянуть в будущее.
Какие риски это несет (надувание пузыря и т.д.)?
Если говорить о надувании пузыря, то я думаю, что такого пузыря сейчас нет. Рост цен – это просто закономерный отскок от прошлой цены, вызванный подорожанием других составляющих.
Кроме того, падает покупательская способность, и количество покупающих людей уменьшается. Маленькое количество спроса поднимает цены – это единственный выход, чтобы сохранить уровень дохода, продавая меньше.
Как долго сохранится инвестиционная активность в этом секторе, на ваш взгляд?
В течение года инвестиционная активность сохранится, но повторю, что все может измениться в одночасье – появится более привлекательное предложение (тот же рост биткоина) и сразу все начнут забирать средства из недвижимости.
Сейчас пока не о чем говорить кроме недвижимости, поэтому туда все и идут. Возьмем в пример земельные участки в период пандемии. Спрос на них очень вырос. Но мало кто взял в расчет, что сейчас выгодно покупать именно готовые дома, а не участки, потому что строить дом самостоятельно в 2,5 раза дороже, чем это было раньше. Готовые дома сейчас – недооцененный актив, гораздо более выгодный, чем покупка земли с дальнейшим строительством.
То же самое и с инвестициями – нужно искать именно недооцененные объекты. Стоит обратить внимание на зарубежную недвижимость, на которую дается гарантированная долларовая или евровая доходность. В конечном итоге, именно такие инвестиции позволят наслаждаться инвестированием и зарабатывать без слез и разочарований.
Ранее Bankiros.ru сообщал, как сэкономить на платежах по ипотеке.
Отзыв о сайте
Продаю недвижемость с РЕГУЛярным доходом(сумма чуть БОЛЬшэпрожиточного максиМума).Вкусно готовит,стирает ,убирает.ЖЕНАтикам не БЕСпокоиТЬ. __ВНУК.