Банк может повысить ставку или забрать жилье: как правильно сдавать ипотечную квартиру в аренду

В интернете появилась история одного заемщика, который решил сдать ипотечную квартиру в аренду, не согласовав это с банком. Из-за этого кредитная организация повысила ставку с 6% до 22%. Может ли банк в одностороннем порядке изменить условия ссуды и когда нужно обязательно получить разрешение кредитора на сдачу ипотечного жилья, Bankiros.ru узнал у экспертов.

Банк повысил ставку заемщику, который сдал в аренду ипотечную квартиру

Ипотечный заемщик столкнулся с изменением ставки по кредиту в одностороннем порядке из-за того, что сдал недвижимость в аренду. Об этом сообщил Mash.

Как отметило издание, россиянин взял в 2024 году семейную ипотеку для покупки двухканатной квартиры площадью 53 квадратных метра в московских Котельниках. Первоначальный взнос составил 3 млн рублей, срок – 30 лет, а ежемесячный платеж – около 59 тысяч рублей.

В феврале 2025 года гражданин сдал жилье девушке из Пензы за 40 тысяч рублей в месяц. Сделка не была официально оформлена, квартирантка переводила оплату на карту заемщика.

В октябре мужчина объявил о повышении арендной платы на 10 тысяч рублей, что не устроило съемщицу. Гражданка выдвинула свои условия: или она продолжит снимать квартиру за 40 тысяч, или расскажет о незаконной сделке налоговой и банку.

После того, как мужчина отказался сдавать квартиру за прежнюю стоимость, девушка обратилась в ведомства и предоставила все доказательства незаконной аренды.

Выяснилось, что заемщик, согласно договору, был обязан согласовать аренду с кредитором, то есть с банком, так как квартира была залоговой. Кредитная организация потребовала погасить полностью кредит за 14 дней по льготной ставке. Если заемщик не выполнит требование, то льготная ставка в 6% превратится в рыночную ставку в размере 22% годовых.

Мужчина решил обратиться за помощью к адвокату, чтобы оспорить решение банка.

Чтобы помочь ипотечным заемщикам разобраться в этой ситуации, Bankiros.ru опросил экспертов.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду?

Когда нужно согласовывать сдачу квартиры в аренду с банком

Для льготных программ (семейная, IT, дальневосточная ипотека) согласование критически важно, так как недвижимость должна использоваться для целевого проживания семьи, а не для извлечения дохода, подчеркнула эксперт.

С 1 февраля 2026 года правила стали еще строже. Например, для семейной ипотеки действует принцип «одна семья – одна льготная ипотека», направленный на исключение инвестиционных злоупотреблений.

Может ли банк отказать в сдаче квартиры в аренду?

Да, может, ответила Яковлева. И на это у него есть веские основания, особенно по льготным программам.

Банк руководствуется:

• условиями договора, где может быть запрещена коммерческая деятельность;
• правилами госпрограмм. Например, согласно решению Минфина России № 25-67381-01850-Р, регулирующему семейную ипотеку, поддержка предоставляется именно для улучшения жилищных условий семьи. Сдача квартиры может трактоваться как нарушение этого условия;
• своей оценкой рисков (ненадежный арендатор, риск повреждения имущества и так далее).

Банк может отказать в сдаче объекта, если усмотрит для себя значимые риски ухудшения состояния предмета залога, продолжила Боднар. Например, квартиру брали для жилья, а теперь хотят использовать для бизнеса посуточной аренды – это будет видно из проекта договора найма помещения, который, как правило, запрашивают кредиторы.

«Но в большинстве случаев деньги за аренду помещения идут как раз на оплату ипотечного кредита, поэтому банки не заинтересованы отказывать всем и каждому», – подчеркнула эксперт.

Что грозит за сдачу ипотечной квартиры в аренду без разрешения банка

Банк вправе применить санкции, предусмотренные договором и законом, отметила Яковлева. Случай, когда ставка по семейной ипотеке была повышена с 6% до 22%, подтверждает, что это реальная мера.

Возможные действия банка

• Одностороннее изменение процентной ставки до рыночного уровня. Для льготных ипотек основанием для повышения ставки также может служить предоставление заемщиком недостоверной информации об использовании жилья, подчеркнула эксперт.
• Требование о досрочном полном погашении кредита.
• Взыскание штрафов/неустоек за нарушение условий договора.
• Обращение в суд с требованием об изъятии залога (квартиры).

«На практике банки чаще пользуются повышением ставки по договору или начислением неустойки: немедленная реализации жилья менее выгодна для них. Повышение ставки выступает ʺпокрытием" возможных рисков, которые неизбежны при аренде (амортизация жилья). Неустойка – наказание за нарушение условий, чтобы впредь неповадно было», – пояснила Боднар.

В теории банк может усилить контроль за залоговым объектом, продолжила юрист. Конкретные меры контроля могут быть установлены в ипотечном договоре, например, визиты сотрудника банка с определенной периодичностью; либо к договору может быть подписано соответствующее дополнительное соглашение.

«На практике же это очень тяжело вычислить, поскольку рынок аренды все еще "серый": договоры заключаются на 11 месяцев, чтобы не регистрировать обременение в Росреестре; налоги за сдачу в аренду платят далеко не все. И кадровые ресурсы банков не позволяют следить за жильем 24/7», – отметила собеседница Bankiros.ru.

Однако «проколоться» можно: например, если ипотечные платежи регулярно будет вносить не сам заемщик, банк может обратить на это внимание. Но далеко не факт, что предпримет что-то, отметила Боднар.

Может ли банк отправить сотрудников в квартиру для проверки?

Кредитная организация имеет на это право, если это прописано в ипотечном договоре, пояснила Яковлева. Как залогодержатель банк вправе проверять состояние и использование предмета залога (ст. 343 п. 2 ГК РФ, ст. 34 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года).

Собеседница Bankiros.ru рассказала, как это работает на практике.

• Банк как залогодержатель имеет право на проверки предмета залога (квартиры).
• Это право не абсолютно. Проверка не должна создавать «неоправданные помехи» для вашего проживания или законного использования жилья. Обычно она проводится по предварительному уведомлению.
• Ваш отказ в доступе для проведения проверки может быть расценен как нарушение ваших обязанностей по договору ипотеки.

Право на проверку тесно связано со статьей 346 ГК РФ, которая регулирует пользование заложенным имуществом, обратила внимание спикер.

По общему правилу, сдача квартиры в аренду возможна без согласия банка. Однако если ваш ипотечный договор прямо требует получать такое согласие, сдача без разрешения является нарушением.

В ходе проверки банк может выявить такое нарушение (например, обнаружив проживающих в квартире арендаторов), что дает ему основание применить санкции, предупредила Яковлева.

Как правильно сдать ипотечную квартиру в аренду

Эксперт порекомендовала действовать в правовом поле и придерживаться следующих правил.

• Не сдавайте квартиру «втихую». Риски слишком велики (жалобы, проверки, донос арендатора).
• Заблаговременно подайте в банк заявление на согласование аренды. Уточните перечень документов.
• Включите в договор аренды важный пункт о его прекращении в случае обращения банком взыскания на заложенное имущество. Это снизит риски банка.

«Таким образом, квартира в ипотеке, особенно льготной, – актив, обремененный обязательствами перед банком и государством (для льготных программ). Нарушение целевого использования (несогласованная аренда) ведет к санкциям, которые банки активно применяют», – подытожила Яковлева.