Недавно Bankiros.ru подробно разобрал нашумевший кейс под названием «схема Долиной». Волна громких дел, когда продавцы через суд возвращают себе уже проданные квартиры, оставляя добросовестных покупателей, в том числе с ипотекой и без квартиры, заставила многих задуматься о рисках.
Мы обсудили с экспертами, как обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке, и собрали ключевые рекомендации. В статье рассказали, на что стоит обратить особое внимание при сделке с собственником.
Что происходит сейчас с рынком вторичной недвижимости?
Как заверил руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко, волна оспариваний сделок с пожилыми продавцами показала: «эффект Долиной» стал уязвимостью всей системы вторичного рынка:
«Эти кейсы стали громкими не потому, что их много, а потому что последствия для покупателей оказываются разрушительными: потеря квартиры, потеря денег и годы судебных разбирательств».
Поэтому главный вопрос сегодня — как покупателю защититься и можно ли рассчитывать на возврат средств, если все же произошел подобный конфликт, уточнил Оверченко.
Основатель консалтинговой компании HC consulting Роман Сабиржанов заявил, что покупатели стали осторожнее при выборе объекта, они чаще интересуются юридической историей квартиры и происхождением прав:
«Подозрения вызывают даже объекты без арестов, если в сделке фигурируют доверенности или пожилые продавцы».
Какие изменения произошли после «схемы Долиной»?
Сабиржанов заверил, что после резонансного дела вырос спрос на риелторов с юридическим бэкграундом и страхование титула заметно вырос:
«Агентства, включая “ИНКОМ-Недвижимость” и “Метриум”, подтверждают рост тревожности, особенно среди сделок с полным выкупом без ипотеки».
Банки не пересматривали процедуры одобрения сделок, но девелоперы отмечают, что часть клиентов стала активнее интересоваться новостройками вместо вторички — из-за юридических рисков, подтвердил Сабиржанов.
Как покупателю обезопасить себя перед сделкой с продавцом?
Сабиржанов заявил, что покупателям на вторичном рынке стоит запрашивать не только выписку из ЕГРН, но и проверять данные на сайте ФНС, отследить выписку за последние три года и, по возможности, уточнить, был ли продавец под опекой или с ограниченной дееспособностью:
«Это не всегда открытая информация, но на нее стоит обратить внимание».
Доверенность – отдельная зона риска, особенно если она выдана недавно, в другом городе или без нотариального удостоверения, уточнил Сабиржанов.
Оверченко рассказал, что делать, чтобы не попасть в «схему Долиной».
Первое:
Чтобы не попасть в эту схему, важно понимать: большинство рисков возникает не в момент подписания договора, а задолго до него — еще на стадии переговоров и проверки объекта.
Типичный сценарий мошенничеств строится на уязвимости пожилого продавца: давление третьих лиц, «помощники», психологические манипуляции, состояние здоровья, из-за которого впоследствии сделку могут признать недействительной по ст. 177 ГК РФ.
Покупателя же в этой истории превращают в удобного «донорского» участника: деньги получены, квартира возвращена бывшему собственнику, а взыскать убытки зачастую не с кого.
Второе:
С позиции юридической безопасности базовое правило простое — максимальная прозрачность сделки, исключение наличных и документальное подтверждение того, что продавец понимал смысл своих действий.
Лучше всего это обеспечивают нотариальное удостоверение с видеофиксацией, расчеты через аккредитив или эскроу, личное общение с собственником без посредников и сбор медицинских документов, подтверждающих отсутствие ограничений дееспособности.
К этому добавляется глубокая юридическая проверка: история перехода прав, судебные споры, обременения, доверенности, данные о прописанных ранее, статус наследников, возможные исполнительные производства.
Именно такие проверки позволяют выявить скрытые риски еще до выхода на сделку.
Третье:
Но решающий фактор — вовлеченность профессионалов: полноценный due diligence может провести только опытное агентство или юрист, который ежедневно сталкивается с «токсичными» объектами и умеет распознавать признаки давления, подставных лиц или искусственно созданных обстоятельств.
В условиях, когда пенсионеры все чаще становятся орудием в руках мошенников, самостоятельная покупка квартиры превращается в лотерею.
Сабиржанов подчеркнул, что при сделке стоит привлекать профильного юриста:
«Избегать нестандартных сценариев — доверенностей, срочной продажи ниже рынка, уступки долей и сделок “через третьих лиц”».
Сделки без ипотеки – не гарантия безопасности, а наоборот: при участии банка процедура проверки и страхования чаще всего жестче: отказ от риелтора без юридической экспертизы – потенциальный риск, уточнил Сабиржанов.
Почему государство защищает продавца, но не покупателя?
Сабиржанов заявил, что сегодняшняя практика редко защищает добросовестного покупателя, особенно если будет доказано, что продавец действовал под влиянием:
«Даже если сделка прошла регистрацию в Росреестре, она может быть признана ничтожной».
Потери компенсируются только через суд, и чаще всего за счет самого покупателя, подчеркнул Сабиржанов.
Доказать отсутствие умысла или мошенничества крайне сложно, особенно если нет свидетелей, что покупатель добросовестно все проверял, уточнил Сабиржанов.
Кто и как будет защищать покупателя?
Оверченко уточнил, что, когда суд признает сделку недействительной по мотиву недееспособности продавца, покупатель почти всегда остается с убытками: вернуть деньги зачастую невозможно — мошенники исчезают, активов у них нет, а сам пожилой продавец формально является «пострадавшим»:
«Новые законопроекты как раз и направлены на устранение этого перекоса».
Оверченко пояснил, что сейчас обсуждается несколько инициатив: федеральная нотариальная палата предлагает принцип бесповоротности записи в ЕГРН по нотариальным сделкам — то есть если право зарегистрировано, отменить его будет невозможно:
«Параллельно обсуждаются реестр заболеваний, при которых гражданин не может распоряжаться жильем; обязательный “период охлаждения”, когда средства покупателя несколько дней удерживаются в банке; расширение перечня нотариальных сделок с обязательной проверкой дееспособности».
Все эти меры в совокупности действительно могут сократить возможности манипуляций и защитить покупателя, отметил Оверченко.
Но сами по себе они проблему не решат: нужно комплексное изменение процедур, включая компенсационный механизм для добросовестных приобретателей, подчеркнул Оверченко.
Сабиржанов заявил, что обсуждаются инициативы по ужесточению оборота доверенностей, созданию реестра риелторов и введению «цифрового следа сделки» — однако пока это не вступило в силу:
«Даже идея видеозаписи сделок с последующей фиксацией в едином реестре пока остается законопроектом».
Реальной защитой остается только многоуровневая проверка, агентства недвижимости и независимые риэлторы начали вводить внутренние регламенты, отметил Сабиржанов:
- проверяют дееспособность продавца, в том числе при помощи справок из ПНД и наркодиспансера;
- исключают сделки по доверенности без личного присутствия;
- просят нотариальное заверение документов даже там, где закон этого не требует.
Некоторые агентства используют видеозапись общения с продавцом и отдельные формы добровольного информированного согласия, чтобы в случае спора показать, что человек осознанно шел на сделку, подчеркнул Сабиржанов.
Эти меры не гарантируют полной защиты, но снижают риск, особенно в сделках с уязвимыми группами, отметил Сабиржанов.
- «эффект Долиной» стал уязвимостью всей системы вторичного рынка;
- покупатели стали осторожнее при выборе объекта, они чаще интересуются юридической историей квартиры и происхождением прав;
- часть покупателей стала активнее интересоваться новостройками вместо вторички;
- покупателям на вторичном рынке стоит запрашивать не только выписку из ЕГРН, но и проверять данные на сайте ФНС, отследить выписку за последние три года и по возможности уточнить, был ли продавец под опекой или с ограниченной дееспособностью;
- обсуждаются инициативы по ужесточению оборота доверенностей, созданию реестра риэлторов и введению «цифрового следа сделки»;
- на нашем сайте можно оформить ипотеку на выгодных условиях;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте