Ситуация с ипотечным кредитованием в России в 2025 году продолжает оставаться сложной для многих граждан, особенно для тех, кто не может предоставить устойчивый финансовый статус или не соответствует критериям банка. Причины отказа в ипотечном кредите остаются разными, но главная — это высокая ставка и высокая долговая нагрузка.
В условиях, когда ключевая ставка остается на уровне 16–18%, а экономическая нестабильность не дает ясности в будущем, многие потенциальные заемщики сталкиваются с отказами. Одним из основных факторов, влияющих на это, является невозможность продемонстрировать стабильность доходов и выплат по кредитам. Более подробно о причинах и последствиях антирекорда по выдаче ипотечных кредитов рассказали специалисты сферы недвижимости и финансов специально для Bankiros.ru.
Какова ситуация с ипотечными кредитами на данный момент?
По словам ипотечного брокера Маргариты Калининской, одна из причин рекордной доли отказов в ипотеке – все более жесткое регулирование рынка Центробанком: макропруденциальные лимиты и надбавки все выше, требования к расчету предельной долговой нагрузки все строже:
«На четвертый квартал 2025 года впервые введены макропруденциальные лимиты и надбавки для рынка ИЖС, а с первого квартала 2026 года эти надбавки и лимиты ужесточаются».
Как пояснила операционный директор Genesis Group Оксана Иванова, для того чтобы получить ипотеку, важно, чтобы заявитель соответствовал требованиям банка: имел стабильный доход, хорошую кредитную историю и мог предоставить необходимый первоначальный взнос, который сегодня, как правило, составляет 30% от стоимости жилья:
«Однако такие требования делают ипотеку для большинства россиян все менее доступной, особенно это касается самозанятых и людей, чьи доходы не фиксированы или нестабильны».
Кроме того, банки с особым вниманием относятся к кредитной истории заемщика, пояснила Иванова:
«Даже небольшие просрочки по кредитам в прошлом могут стать причиной отказа в ипотеке».
Важно также отметить, что несмотря на наличие программ с низким первоначальным взносом, например, семейная ипотека или ипотека с господдержкой, ставки по таким программам все равно остаются высокими, что тоже влияет на доступность жилья для большинства граждан, заключила Иванова.
Почему банки отклоняют ипотечные заявки?
Основатель центра недвижимости «Метры» Анастасия Андрейчук пояснила, что в 2025 году рынок действительно зафиксировал антирекорд по одобрениям ипотечных кредитов: количество отказов выросло.
Андрейчук уточнила, что причины здесь комплексные, и винить только заемщиков или только банки не совсем корректно. Также она уточнила,что влияет на ситуацию.
Ужесточение требований к заемщикам
После длительного периода льготных программ банки начали серьезнее подходить к анализу платежеспособности клиентов, пояснила Андрейчук:
«Это связано с макроэкономической ситуацией, нестабильными доходами и ростом закредитованности населения».
Людям с неофициальным доходом, ИП или фрилансерам стало гораздо сложнее получить одобрение, даже если они на самом деле платежеспособны, пояснила Андрейчук.
Банки переходят к новым стандартам оценки рисков
Многие финансовые организации пересматривают ипотечные портфели: они стали осторожнее с выдачей кредитов на фоне колебаний ставок, изменений в господдержке и неопределенности с ценами на недвижимость, рассказала Андрейчук:
«Это не “заговор против покупателей", а реакция на внешний контекст».
Искажение картины доходов
После отмены льготных ставок многие заявители идут в банки «на всякий случай», не до конца понимая свою реальную кредитоспособность, пояснила Андрейчук:
«Банки отказывают не потому, что не хотят выдавать кредиты, а потому что не видят устойчивости по финансовым показателям».
Нехватка грамотного сопровождения
По словам Андрейчук, многие клиенты подают заявки самостоятельно, без помощи риелтора или ипотечного брокера, и совершают элементарные ошибки: неверно оформленные справки, отсутствие подтверждения дохода, плохая кредитная история.
Когда работа с банком идет через опытного специалиста, вероятность отказа значительно ниже, уточнила Андрейчук.
Какие будут изменения на рынке ипотечного кредитования?
Иванова уточнила, что ожидания зависят от ряда факторов, включая решение центрального банка о снижении ключевой ставки, а также стабилизацию инфляции:
«На данный момент ставки остаются высокими, и банки продолжают осторожно подходить к оценке риска».
Однако, если экономическая ситуация стабилизируется, ключевая ставка снизится, а инфляция останется под контролем, можно ожидать определенное смягчение требований со стороны кредитных организаций, заявила Иванова.
Как заявила Калининская, к 2027 году российский рынок кредитования существенно трансформируется – судя по предпринимаемым ЦБ мерам регулирования рынка, банки, преимущественно, будут учитывать только официальные доходы потенциального заемщика при расчете возможного лимита по новому кредиту:
«В ноябре 2025 года уже два банка отказались от приема справок по форме банка – МКБ и Россельхозбанк. Теперь эти банки принимают к учету только 2-НДФЛ либо подтверждение СФР через Госуслуги для работающих по найму».
Помимо борьбы с чрезмерной закредитованностью населения, ЦБ поддержит государственную политику по борьбе с зарплатами «в конверте», отрезав от кредитования не только граждан без трудоустройства, но и лиц с лишь частично официальными, «серыми» зарплатами, пояснила Калининская.
Иванова отметила, что одним из позитивных факторов, который может повлиять на рынок, является постепенное введение программ рефинансирования ипотечных кредитов:
«Они позволят заемщикам, которые уже имеют ипотечные кредиты на более высоких ставках, перераспределить свои обязательства и снизить ежемесячные платежи».
Это также может дать возможность большему количеству граждан купить жилье по доступным условиям, пояснила Иванова.
«Однако, несмотря на возможные улучшения в экономике, банки, скорее всего, продолжат уделять повышенное внимание платежеспособности заемщиков и соблюдать осторожность в кредитовании», – уточнила Иванова.
Это означает, что будут сохраняться высокие требования к доходам, кредитной истории и финансовой дисциплине заемщиков, что может продлить текущие ограничения на ипотечное кредитование, подытожила Иванова.
- одна из причин рекордной доли отказов в ипотеке – все более жесткое регулирование рынка Центробанком;
- банки с особым вниманием относятся к кредитной истории заемщика;
- «серая зарплата» или «зарплата в конверте» больше не подойдет для оформления ипотечного кредита;
- многие финансовые организации пересматривают ипотечные портфели;
- если ключевая ставка снизится, а экономическая ситуация стабилизируется, можно ожидать смягчение требований со стороны кредитных организаций;
- позитивным фактором в будущем может стать постепенное введение программ рефинансирования ипотечных кредитов;
- высокие требования к доходам и кредитной истории граждан сохранятся;
- выбрать подходящий ипотечный кредит можно на нашем сайте;
- полезные обновления публикуются в нашем телеграм-канале и мессенджере МАХ.
Отзыв о сайте